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石垣市都市計画

石垣市は全体が都市計画区域内です。市街地は用途地域もありますがほとんどの地域は無指定です。

 

石垣市 風景計画 景観地区

石垣市は景観環境保護のために上記の条例を制定しています。地域によって建築条件が異なりますので十分注意してください。

 

竹富町 景観計画 

竹富町は景観環境保護のために上記の条例を制定しています。地域によって建築条件が異なりますので十分注意してください。

 

国立公園

石垣島の海岸線及び一部地域は国立公園に指定されています。地域によって建築条件が異なりますので十分注意してください。

 

建築条件付分譲

建築条件付分譲地とは、土地の分譲に際して一定期間内 (通常は3ヶ月間) に売主が指定する建築業者と建築の請負契約を結ぶことを条件として販売する土地。 設計は基本的に買主の希望で建てられるので、建売りと異なる。
ただし、日程があわただしくなるので予算間取りなどを考えておいたほうがいいでしょう。

 

請負契約

請負契約とは、請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約 (民法632条) 一般的には、建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。
注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を支払う (同法633条) 。
これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる (同法634条) 。
また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる (同法641条) 。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、紛争予防のため必ず法定の内容の書面 (通常は契約書) を作成しなければならず (建設業法19条) 、工事について紛争が生じた時は建設工事紛争審査会でもその解決を図る途がある。

 

農地と農業振興地 (農振地)

弊社で農地という表現をしているのは 登記上の地目が 田 畑 牧場などのことを指します。
つまり 農業振興地域内でも地目が 農地 (田 畑 牧場など) でなければ 所有権移転が可能です。但し住宅などの建築はできません。 そして 農業振興地域外での農地 (田 畑 牧場など) の場合は農地法第五条許可の申請で住宅などの建築が可能になるばあいがあります。

 

農業振興地域制度の概要

1.制度の目的

自然的経済的社会的諸条件を考慮して総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域について、その地域の整備に必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずることにより、農業の健全な発展を図るとともに、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的とする。

2.制度の仕組み

1) 農林水産大臣は、食料・農業・農村政策審議会の意見を聴いて農用地等の確保等に関する基本指針を策定する。
2) 都道府県知事は、農林水産大臣と協議し、基本指針に基づき農業振興地域整備基本方針を定め、これに基づき都道府県知事は、農業振興地域を指定する。
3) 指定を受けた市町村は、知事と協議し、農業振興地域整備計画を定める。

3.農業振興地域整備計画で定める事項等

ア) 農用地利用計画
イ) 農業生産基盤の整備開発計画
ウ) 農用地等の保全計画
エ) 規模拡大・農用地等の効率的利用の促進計画
オ) 農業近代化施設の整備計画
カ) 農業を担うべき者の育成・確保のための施設の整備計画
キ) 農業従事者の安定的な就業の促進計画
ク) 生活環境施設の整備計画
ケ) 必要に応じ、イ~クにあわせて森林整備その他林業の振興との関連に関する事項

4.農用地利用計画は、農用地として利用すべき土地の区域 (農用地区域) 及びその区域内にある土地の農業上の用途区分を定める。
農用地区域に含める土地

ア) 集団的農用地 (20ha以上)
イ) 農業生産基盤整備事業の対象地
ウ) 土地改良施設用地
エ) 農業用施設用地 (2ha以上又はア、イに隣接するもの)
オ) その他農業振興を図るため必要な土地

5.国の直轄、補助事業及び融資事業による農業生産基盤整備事業等については、原則として農用地区域を対象として行われる。
6.農用地区域内の土地については、その保全と有効利用を図るため、農地転用の制限、開発行為の制限等の措置がとられる。

 

農地法第五条許可

農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合には、許可が必要です。 農地を農地以外にすること、農地の形状などを変更して住宅、工場、商業施設、道路等にすることを、『農地転用』と言います。 また、農地の形状を変更しない場合でも、資材置場、駐車場のように、耕作目的以外に使用することも含まれます。

1).4ヘクタール以下の農地又は採草放牧地を転用するために権利移動する場合は「県知事許可」が必要です。
2).4ヘクタールを超える農地又は採草放牧地について転用するために権利移動する場合は、「農林水産大臣許可」が必要です。
3).市街化区域内にある農地又は採草放牧地の転用のための権利移動は、「届出」が必要です。

 

農地法第三条許可

内容 農地の売買・貸借等には、許可が必要です。
個人、農業生産法人又は特定法人が権利を取得する場合 (特定法人については、賃借権又は使用貸借権に限られます。)

1).住所のある市町の区域内にある農地等の権利取得は、「農業委員会許可」が必要です。
2).住所のある市町の区域外にある農地等の権利取得は、「県知事許可」が必要です。
3).農地保有合理化法人の農地売買等事業、市町又は農地保有合理化法人の特定法人貸付事業の実施により、農地等の権利を取得する場合は、農業委員会への「届出」が必要です。

 

このほかにも 沖縄県や石垣市・竹富町における特別な法令などがございます。
各自治体のHPなどで確認してください。

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